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La inversión inmobiliaria ha sido considerada durante décadas una de las inversiones con más futuro y menos riesgo debido a su rentabilidad. Además, la demanda de viviendas en alquiler es cada vez mayor y el precio de estos, sobre todo en las grandes ciudades, es muy alto. Es por ello de gran importancia saber calcular la rentabilidad de un inmueble, de forma que podamos calcular cómo de ventajosa será la inversión de la compra de un piso para alquilar. Para ello, se deberán tener en cuenta algunos conceptos clave y algunos consejos para ahorrar algo de dinero en la gran inversión que supone la compra de un inmueble.

¿Qué es la rentabilidad de la inversión?

La rentabilidad es un porcentaje que expresa el beneficio que se obtiene con una inversión, midiéndose en función de las pérdidas y ganancias que se han experimentado sobre la cantidad de dinero que se hubiera invertido.

Diferencias entre rentabilidad bruta y neta

A la hora de calcular la rentabilidad, es fundamental tener diametralmente claros algunos conceptos, en concreto qué diferencias existen entre la rentabilidad bruta y la rentabilidad neta.

Rentabilidad bruta

La rentabilidad bruta es la que se refiere, únicamente, a los beneficios del alquiler y al precio de compra de la vivienda en alquiler, sin tener en cuenta los costes que ha supuesto.

Pongamos un ejemplo. Imaginemos que hemos comprado un piso que ha costado 200 000 euros y que hemos alquilado por 600 euros al mes. Para calcular la rentabilidad bruta se deberán tener en cuenta ambas variables:

Ingresos brutos por un año de alquiler à 12 meses x 600 euros al mes = 7200 euros anuales

Ingresos brutos / precio de la vivienda x 100 = 7200 euros anuales / 200 000 euros que ha costado el piso x 100 = 3,6 % de rentabilidad bruta

Rentabilidad neta

Al contrario de lo que ocurre con la rentabilidad bruta, la rentabilidad neta sí tendrá en cuenta los gastos anuales derivados del inmueble, además del coste del mismo y los ingresos anuales. Veamos qué gastos se deberán tener en cuenta:

• Gastos de comunidad, solo cuando el inmueble radique en un edificio. No obstante, este gasto suele estar incluido en el precio del alquiler, por lo que deberemos restar este gasto al ingreso del alquiler.
• Impuesto sobre Bienes Inmuebles. El propietario deberá pagar este impuesto de forma anual y, por supuesto, restarlo a los ingresos que le suponga el alquiler.
• Gastos de gestión. En caso de que hayamos contratado a una empresa que gestione el alquiler, el propietario deberá restar estos gastos a los ingresos percibidos por el alquiler. Sin duda, contratar a una empresa especializada en la gestión del alquiler en Madrid es la mejor opción para ahorrarnos quebraderos de cabeza y gestionar nuestro inmueble alquilado de la mejor manera posible.
• El seguro del hogar o el seguro de impago de alquiler, entre algunos otros, son otros gastos que deberemos restar a los ingresos por el alquiler.
• Reparaciones de la vivienda. Debemos tener en cuenta que el propietario está obligado a realizar las obras de conservación del inmueble para mantenerlo en condiciones de habitabilidad, por lo que estos gastos también habrá que restarlos. Además, también se puede incurrir en otros gastos que tendrá que asumir el propietario, como la reparación de algún electrodoméstico, por ejemplo.

Pongamos un ejemplo. Imaginemos que, siguiendo con el ejemplo anterior, tenemos los siguientes gastos:

• Comunidad: 50 euros al mes.
• IBI: 200 euros al año, 16,67 al mes.
• Gestión del alquiler: 32,25 euros al mes.
• Seguros y mantenimiento de la vivienda: 48,75 euros al mes.
• Precio de la vivienda: 200 000 euros
• Ingresos brutos por alquiler al año: 600 x 12 = 7200 euros
• Gastos del alquiler anuales: 50 16,67 32,25 48,75 = 147,67 x 12 = 1772,04 euros
• Ingresos netos: 7200 – 1772.04 = 5427,96 euros
• Rentabilidad neta: 5427,96 / 200 000 x 100 = 2,71 %

¿Qué rentabilidad se considera buena actualmente?

Una inversión inmobiliaria sirve, sobre todo, para ganar y acumular dinero. Aunque siempre será provechoso invertir en bienes inmuebles, lo cierto es que siempre hay inversiones más fructíferas que otras. Así pues, actualmente se considera una buena inversión aquella que tiene entre un 4 % y un 7 % de rentabilidad neta. 

Siguiendo con el ejemplo anterior, para que la vivienda en alquiler se considerará una buena inversión, se debería subir el precio del alquiler, ya que la rentabilidad no llega al 3 %.

Ahorra dinero como propietario

Para ahorrar dinero como propietario de una vivienda en alquiler, sigue los siguientes consejos:

• Compra un piso que sea una ganga. Por ejemplo, es buena idea comprar un piso en un barrio que aún no es demasiado caro pero que se está revalorizando y que se prevé que se convertirá en un barrio de moda.
• Pinta todo el piso de un solo color, es mucho más barato.
• Evita tener el piso vacío, ya que sigue generando gastos, pero no aporta ningún ingreso.
• Deja la gestión en manos de expertos para que le puedan sacar la máxima rentabilidad al inmueble. Tal es el caso de la renta garantizada que, a través de la administración y gestión integral de la vivienda te ahorrará la tarea de estar pendiente del alquiler. Además, supone un ahorro de dinero, pues controlan los pagos y los cobros y las reparaciones del hogar, por ejemplo, consiguiendo la máxima rentabilidad.

Sin duda, tener una vivienda en alquiler es una gran idea, sobre todo porque supone una buena fuente de ingresos. Sin embargo, para evitar malos tragos, lo mejor es poner el alquiler en manos de profesionales.