Cuándo se puede subir el alquiler de un piso es una pregunta que muchos propietarios se hacen a menudo. El coste de la vida y las crecientes dificultades económicas del mundo actual llevan a muchos arrendadores a plantearse subir las tarifas de alquiler.
Las últimas modificaciones de la llamada Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) entre 2018 y 2019, han llevado a limitar las subidas de alquileres que se venían dando en años precedentes, y que habían convertido los arriendos inmobiliarios en un negocio en verdad lucrativo. Ahora las condiciones legales han variado notablemente, por lo que es preciso conocerlas para saber en qué momento y hasta qué punto nos puede estar permitido subir los alquileres, ya que, por supuesto, a veces la coyuntura económica aprieta mucho.
Otras veces, la razón primordial de querer subir los arriendos es sencillamente ajustarlos a los precios de mercado, ya que estos se encuentran siempre en constante mutación en los tiempos que corren.
Sin embargo, existen conceptos muy distintos entre sí a la hora de abordar la subida del alquiler, conceptos que hemos de tener muy en cuenta cuando nos planteemos este tipo de cuestiones.
Cómo subir el alquiler a los inquilinos
Hay dos categorías distintas y fundamentales a la hora de subir alquileres:
Actualización de las rentas. Excepto en los casos en que el propietario y el arrendatario han pactado previamente otra cosa, lo habitual es que se actualicen anualmente las tarifas de alquiler en consonancia con las variaciones del Índice de Precios al Consumo (IPC), principal indicador del coste de la vida en nuestro país. Naturalmente, tal variación puede ser al alza o a la baja. La actualización de las rentas ha de especificarse en los contratos de alquiler, y está regulada en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Es uno de los principales fundamentos para responder a la pregunta de cuándo se puede subir el alquiler de un piso. Este artículo reza que la renta tan sólo podrá ser actualizada cuando se cumpla cada año de vigencia del contrato de alquiler. Ello se aplicará según pacto expreso entre las partes implicadas. Si no hay pacto expreso, tal actualización no se aplicará. Un índice de referencia especialmente recomendado para este tipo de subidas es el Índice Actualizador de Rentas de Contrato de Alquiler (Índice ARCA). Su especial interés reside en que se centra única y exclusivamente en las variaciones del mercado de arrendamientos, y no en los precios de mercancías como el combustible, en la cesta de la compra, etc. Sin embargo, es preciso advertir que el propio artículo 18 de la LAU establece que la actualización de rentas no podrá exceder la propia variación porcentual anual del IPC, por lo que este continúa siendo la referencia básica imprescindible. Y el mismo artículo regula que la renta actualizada comenzará a regir desde el mes siguiente a aquel en que el propietario le haya notificado la actualización al inquilino.
Subida del alquiler. Así pues, por un lado va la actualización de la renta, y por el otro, la subida del alquiler propiamente dicha. Aquí en concreto, cuando el contrato de arrendamiento se está aproximando, bien a su renovación, bien a su finalización, es cuando precisamente llega el momento de que el arrendador le comunique al inquilino que tiene intención de variar las condiciones del contrato. Es en este momento cuando se puede pactar una subida del precio, junto con una variación de las condiciones igualmente pactadas con anterioridad. La subida de la renta normalmente se vincula con el valor de la propiedad inmobiliaria en el mercado y los precios vigentes.
Para estos pactos y subidas, como se puede apreciar, es necesario conocer las condiciones del mercado, el marco jurídico, los índices de referencia y la coyuntura económica y del propio sector inmobiliario... por ello, es especialmente aconsejable contar con los profesionales experimentados y especializados de una buena agencia negociadora del alquiler, fiable y con trayectoria.
