La duración del contrato de alquiler y prórroga

La duración del contrato del alquiler

La duración del contrato del alquiler es uno de los aspectos más importantes de un contrato de arrendamiento, por lo que debemos informarnos abundantemente al respecto. Conocer las condiciones temporales en que se va desenvolver nuestro alquiler nos servirá para calibrar adecuadamente lo ventajoso o bien abusivo de un contrato de este tipo.

 

La negociación del contrato de arrendamiento incluye cláusulas sobre la duración a las que hemos de prestar especial atención, pues constituyen uno de sus puntos más importantes.

 

En esta negociación hay dos aspectos fundamentales:

  • Los puntos que, por imperativo legal (principalmente, el Código Civil y la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establecen varios puntos referentes al arrendador y el inquilino).
  • Los puntos que sí pueden someterse a la libre negociación de las partes, y con los que, por lo tanto, hemos de tener especial cuidado.

 

El nuevo contrato del alquiler: su duración y negociación

 

Son varios los aspectos de la negociación en un contrato de arrendamiento que pueden someterse a esa libre negociación y transacción de las partes implicadas. Uno de ellos es precisamente el de la duración.

 

Una vez que es libremente pactada entre las partes contractuales, si bien dentro de unas determinadas condiciones legales reguladas por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Tales condiciones han sido, hasta hace bien poco, las siguientes:

  • Si la tal lapso de tiempo establecido en el contrato es inferior a tres años, habrá de renovarse forzosamente de manera anual, hasta que alcanzase la duración de tres años. Ello a menos que el inquilino le manifieste al arrendador su voluntad de no renovar, lo que habrá de hacer con al menos 30 días de antelación a la extinción del contrato.
  • Cuando se haya cumplido legalmente el plazo mínimo de tres años de contrato, este podrá ser renovado de manera tácita cada año.

 

Sin embargo, la duración del contrato de alquiler ha experimentado algunas modificaciones importantes. Una medida legislativa de urgencia a iniciativa del Gobierno español, el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, de 6 de marzo de 2019, ha cambiado tal plazo mínimo.

 

Las nuevas condiciones son estas:

  • El plazo mínimo de alquiler es ahora de cinco años, si el arrendador es una persona física, y siete, si es una persona jurídica (entidad, empresa, institución, etc).
  • El arrendador ha de manifestar al inquilino la voluntad de no renovar el contrato con al menos cuatro meses de anticipación. De lo contrario, este habrá de renovarse automáticamente.
  • Podrá haber tres prórrogas, y cada una durará un año natural. Cada prórroga irá poniéndose en marcha de forma automática siempre y cuando el propietario no haya manifestado al arrendatario la voluntad de no renovar, siempre dentro del plazo legal de antelación.

 

Además, hay otros aspectos importantes en la negociación de un contrato, que hemos de conocer también: así, el casero podrá ir actualizando anualmente el precio del arrendamiento según alguno de los parámetros siguientes:

  • Un 5% anual, siempre y cuando ello se haya pactado previamente en las condiciones contractuales.
  • El Índice de Precios al Consumo (IPC).
  • El Índice de Garantía de la Competitividad (IGC). Este índice, mal conocido hoy, por su escasa trayectoria histórica, fue establecido por la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española. Consiste en aplicar el llamado Índice de Precios al Consumo Armonizado (IPCA) de la Zona Euro (de comparación de la inflación interanual de los países que componen la Eurozona) y restarle una parte de la pérdida de competitividad acumulada por España desde 1999. Así, si el IGC supera el objetivo anual de inflación del Banco Central Europeo (un 2%) se aplicará este valor como referencia.

 

La duración del contrato de alquiler, y el precio que se va aplicando en este periodo, son aspectos que hemos de negociar cuidadosamente, si es posible con ayuda de profesionales expertos en el mercado inmobiliario.