¿Cómo afecta el estado de alarma a los arrendamientos?

La crisis sanitaria provocada por el Coronavirus ha dado lugar a la adopción, entre otras, de una serie de medidas relativas a los contratos de arrendamiento previstas por el Real Decreto-ley 11/2020.

No son pocos los interrogantes que la aplicación práctica de estas medidas plantean tanto a arrendadores como a arrendatarios; con el asesoramiento de expertos en gestión integral de inmuebles intentaremos dar respuesta a las dudas más recurrentes.

Finalización de contrato de arrendamiento en estado de alarma

Nos centraremos en primer lugar en el análisis de aquellos arrendamientos que en el momento de la declaración del estado de alarma estaban a punto de vencer o una de las partes ya había comunicado su intención de rescindir el contrato.

Así, aquellos contratos de alquiler de la vivienda habitual que finalicen entre el 1 de abril y el día en que se cumplan dos meses desde la finalización del estado de alarma, podrán prorrogarse hasta 6 meses adicionales, siempre y cuando lo solicite previamente el inquilino; el arrendador no podrá negarse a dicha prórroga, salvo que las partes alcancen un acuerdo distinto. 

Resolución anticipada de contratos de alquiler por causa del Coronavirus

Uno de los grandes debates planteados en la gestión integral de inmuebles en torno a cómo la pandemia afectará a todos los contratos, incluidos los de alquiler, es la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en virtud de la cual cabe la modificación de lo pactado en el contrato como consecuencia de circunstancias extraordinarias como las que nos ocupan.

A este respecto, lo más recomendable será, en todo caso, que las partes negocien de buena fe los nuevos términos del contrato antes de que se produzca una resolución anticipada del mismo por incurrir alguna de las partes en el incumplimiento de sus obligaciones.

Qué hacer si el inquilino no paga como consecuencia del Coronavirus

Partiendo de la base de que ninguna norma puede amparar que un arrendatario deje, por el motivo que sea, de pagar las rentas, el Real Decreto-ley 11/2020 prevé la posibilidad de que ciertas personas en situación de vulnerabilidad motivada por el COVID-19 puedan posponer el pago de la renta de sus viviendas habituales, acordando con el arrendador el fraccionamiento de las mensualidades objeto de moratoria en los meses posteriores al levantamiento del estado de alarma hasta los tres años posteriores, sin que por ello se pueda imponer ninguna penalización ni recargo al inquilino.

También existe la posibilidad de negociar una rebaja de la renta, e incluso una quita del 50 % si el arrendador es propietario de 10 o más viviendas destinadas al alquiler cuya fuente de ingresos procede de gestionar cartera de inmuebles.

Estas medidas dejarán de tener efecto si el arrendatario vulnerable accediese a alguna de las ayudas de la línea de crédito del Instituto de Crédito Oficial (ICO) para financiación de estos inquilinos en situación de vulnerabilidad, concediendo microcréditos sin intereses para afrontar estos pagos con la posibilidad de devolución en un plazo de 6 años.

Con todo, si el inquilino deja de pagar la renta cabe la suspensión de los desahucios y lanzamientos, así como la de los plazos y términos procesales. No obstante, esta suspensión no procede en todo caso, sino solo para aquellos inquilinos que, como consecuencia del coronavirus, se hallen en una situación sobrevenida de vulnerabilidad económica o social y así lo soliciten expresamente en juicio.

¿Y qué inquilinos se consideran especialmente vulnerables a los efectos de estas medidas? Aquellos que, por causa del COVID-19:

·       se han visto afectados por un Expediente de Regulación Temporal de Empleo (ERTE) o una reducción de jornada;

·       han perdido su empleo;

·       sean trabajadores autónomos y han sufrido una pérdida sustancial de sus ingresos de suerte que estos no alcancen a tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM).

También procederá la suspensión en caso de que la suma de la renta y los gastos y suministros del alquiler superen el 35% de los ingresos de la unidad familiar.

Estas peticiones serán resueltas por el Letrado de la Administración de Justicia que esté conociendo del procedimiento, y no podrá extenderse más allá del 30 de septiembre del 2020.

¿Cómo alquilar un piso en estado de alarma?

Hoy día es común alquilar pisos on-line y sin necesidad de visitarlos gracias a las nuevas tecnologías y los portales inmobiliarios especializados; en este caso, conviene tener en cuenta que si el nuevo alquiler lo concertamos antes de la entrada en vigor del estado del estado de alarma o durante el mismo, y debido al confinamiento no es posible realizar la mudanza, debe comunicarse al que va a ser el nuevo arrendador que nuestro contrato sigue siendo válido, pero queda suspendido por imposibilidad de traslado, por lo que comenzará a tener efecto para entrar en la vivienda, hacer mudanza y pagar la renta desde el momento en que oficialmente se levante el estado de alarma.

Debemos tener en cuenta que la vivienda es, además de un derecho fundamental de toda persona, una necesidad primordial que no puede verse afectada por el coronavirus, por lo que es lógico que las medidas relativas a los arrendamientos durante el estado de alarma tiendan a proteger al inquilino sin vulnerar los legítimos intereses del arrendador.