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Algunas personas nos han preguntado sobre la posibilidad de que un usufructuario pueda alquilar su vivienda, por eso hemos querido escribir este post y resolver cualquier duda al respecto.

Siempre que tu alquiler esté en manos de profesionales, cualquier duda legal será resuelta inmediatamente. Por eso nuestra recomendación es alquilar con Renta Garantizada, así tendrás la certeza de que cualquier problema será resuelto por profesionales experimentados en el mercado de alquiler.

Qué es un usufructuario

Un usufructuario es una persona que recibe el derecho de goce, uso y disfrute de un bien mientras viva, o durante un periodo de tiempo específico. Esta persona tiene muchos beneficios sobre esta propiedad, pero también debe cumplir una serie de obligaciones. 

Uno de los deseos más comunes de los usufructuarios es poner en alquiler su inmueble y pueden surgir algunas dudas, ya que el pleno dominio del inmueble está repartido entre la nuda propiedad y el usufructo. Por tanto, la pregunta que surge inmediatamente es si el usufructuario legalmente puede alquilar la vivienda.

Antes de nada hay que recordar que prácticamente todas las decisiones que se tomen sobre una vivienda deben tener la aprobación del propietario y que el usufructuario no tiene el dominio total del inmueble, sino que está repartido.

La nuda propiedad consiste en el derecho de propiedad de un bien pero sin poder disfrutar de él aunque sea el propietario legal de dicho bien. Por tanto, el usufructuario y la persona que obtenga la nuda propiedad de un bien (en este caso un inmueble) tienen derechos muy diferentes sobre el mismo. La persona que tenga el pleno dominio de un bien es la que tiene posesión de los dos derechos.

Si un inmueble tiene separada la nuda propiedad y el usufructo se suele dar por distintas razones. La más habitual es que el propietario original fallece y sus herederos se convierten en los nuevos propietarios del inmueble con la nuda propiedad. Sin embargo, el cónyuge del fallecido puede seguir disfrutando de la vivienda mientras viva y se convierte en usufructuario.

¿El usufructuario puede alquilar su vivienda legalmente?

Tanto los usufructuarios como los nudos propietarios tienen la duda de si pueden alquilar su inmueble. Si se quiere vender la vivienda deben estar de acuerdo ambas partes, pero para alquilar, el usufructuario lo puede hacer sin ningún problema, ya que las leyes le conceden el uso exclusivo del inmueble. Además, puede percibir todas las rentas del arrendamiento de la vivienda. El nudo propietario, por el contrario, no puede alquilar ni percibir una parte de las mensualidades del alquiler.

¿Cuál es la duración del usufructo?

Hay dos tipos de duración de un usufructo:

• Vitalicio: el usufructuario podrá disfrutar del inmueble mientras viva.
• Un tiempo determinado: se establece un periodo de tiempo de goce y disfrute del inmueble y cuando finalice deberá ceder el pleno dominio del bien a su propietario.

Cuando se alquila un inmueble bajo usufructo, la duración del contrato no puede ser superior a la duración del usufructo. Si el usufructuario fallece se deben cumplir una serie de requisitos para poder desalojar a los inquilinos.

Responsabilidades del usufructuario y el nudo propietario al alquilar su inmueble

En los casos en que se alquila un inmueble habiendo usufructuarios y nudos propietarios suele haber dudas sobre quién es el responsable del alquiler. Las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda corren a cargo del usufructuario, ya que es quien recibe la renta del alquiler completa. Sin embargo, las reparaciones más importantes relacionadas con la vivienda correrán a cargo de los nudos propietarios.

Por otro lado, el Impuesto de Bienes e Inmuebles (IBI) debe abonarlo el usufructuario y los gastos de comunidad los abonarán las personas que tengan a su cargo la nuda propiedad del inmueble. Aunque, si se llega a un acuerdo con el inquilino, también existe la posibilidad de que éste asuma la mayor parte de los impuestos y gastos de la vivienda. Este aspecto debe aparecer claramente en el contrato de arrendamiento.

¿Qué ocurre en caso de fallecimiento del usufructuario?

El artículo 13.2 de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) establece que en caso de fallecimiento del usufructuario, el contrato de alquiler finaliza. Por tanto, este aspecto supone una gran desventaja, ya que en muchos casos, los usufructuarios son personas con una edad avanzada que vendieron sus viviendas buscando una mayor liquidez. 

Una vez que ha fallecido el usufructuario, el nudo propietario tendrá el derecho de solicitar al inquilino que desaloje la vivienda. Si no se produce en los 15 días siguientes a la muerte del usufructuario, el contrato de alquiler se prorrogará de forma automática. Para que el propietario no pierda su derecho a interponer una demanda de desahucio por finalización de contrato, deberá enviar un burofax al inquilino antes de que se cumpla el plazo establecido.

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