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El gobierno aprobó la última semana de octubre de 2021 el Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, la primera normativa estatal orientada a la vivienda que llegará al Congreso de los Diputados en 2022 para ser aprobada. 

La nueva ley de vivienda 2021 incluye medidas para que ayuntamientos y comunidades autónomas puedan tomar decisiones sobre el mercado de alquiler, regular los desahucios en caso de personas vulnerables, aumentar el número de viviendas públicas o incrementar los impuestos a las viviendas vacías. Vamos a ver más detalles de este proyecto que en el nuevo año que empieza puede convertirse en una realidad.

Nueva ley de vivienda

La ministra Raquel Sánchez destacó que el objetivo de esta nueva ley es combatir los excesos del mercado y que la vivienda pase de ser un bien más de mercado a convertirse en un derecho. 

Esta futura ley de vivienda se incluye en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR) que el gobierno se ha comprometido a cumplir con la Comisión Europea en los próximos años. Vamos a ver en qué afectará esta nueva ley dentro del mercado de alquiler.

¿Qué es una zona de mercado tensionado?

Las administraciones públicas encargadas de regular la vivienda pueden declarar un municipio o un distrito como zona de mercado residencial tensionado durante tres años que se pueden prorrogar anualmente si lo creen conveniente. Cuando se declara un lugar como zona de mercado tensionada se pueden llevar a cabo planes de acción específicos, como por ejemplo la limitación o congelación de precios del alquiler.

Uno de los requisitos para declarar zona de mercado tensionado es que el coste de una vivienda, ya sea una hipoteca o el alquiler más los gastos de suministros, debe superar el 30% de los ingresos netos de un hogar en esa zona o municipio. Otro requisito es que el precio de compra o alquiler del lugar haya subido al menos un 5% más que el crecimiento del IPC de la comunidad autónoma en los últimos cinco años.

Medidas de la nueva ley en las zonas de mercado tensionadas

La nueva normativa establece una serie de medidas específicas para los lugares declarados como zona de mercado tensionado. Estas son las más importantes que afectan al mercado del alquiler:

Más estímulos fiscales a los propietarios

Mediante una reducción del rendimiento neto del alquiler de una vivienda habitual se ofrecerán más estímulos fiscales para que el propietario alquile su vivienda a precios asequibles. En los contratos de alquiler que se firmen con la nueva ley se establecerá una deducción del 50% que podría llegar hasta el 90% en caso de firmar en una zona de mercado tensionado. Los incentivos más importantes en alquileres dentro de mercados tensionados son las siguientes:

• La bajada de la renta será de al menos un 5% sobre el contrato anterior.

• El alquiler de viviendas por primera vez a jóvenes entre los 18 y 35 años tendrá una deducción de un 70%.

• Incentivos de hasta un 70% en vivienda arrendada a administraciones públicas y entidades del tercer sector o cualquier programa público de vivienda con limitación de la renta de alquiler.

• En caso de rehabilitación o mejora en la vivienda en los dos últimos años el incentivo será de un 60%.

Se congelan los nuevos contratos de alquiler

En los nuevos contratos de alquiler firmados en zonas tensionadas se limitará la renta a la del último contrato con el incremento del IPC correspondiente. En ciertos casos se permitirán subidas de hasta un 10% como máximo cuando haya una mejora o rehabilitación del inmueble o en contratos de alquiler de 10 años o más.

También se fijarán mecanismos excepcionales para contener y bajar los precios de alquiler con el objetivo de corregir incrementos desmedidos de la renta o para aumentar la oferta de viviendas. Las bajadas de precios supondrán importantes incentivos fiscales para los propietarios.

Se congelan las rentas para los inquilinos actuales

Los inquilinos que tengan un contrato en vigor dentro de una zona de mercado residencial tensionado se podrán acoger a una prórroga extraordinaria de su contrato en vigor con carácter anual y por un máximo de tres años. La medida entrará en vigor en el momento en que el municipio o la zona de la ciudad se declare tensionada por la autoridad competente.

Gran tenedor de vivienda

Un gran tenedor de vivienda es la persona física o jurídica que es propietaria de 10 viviendas o más, excluyendo trasteros y garajes, o que tiene una superficie construida de 1.500 m² o más. En una zona declarada de mercado tensionado, las administraciones reguladoras de viviendas podrán fijar criterios adicionales para los grandes tenedores.

Por ejemplo, la renta de los nuevos contratos de un gran tenedor se limitará por el anterior contrato o por el límite máximo que se aplica según el índice de precios de referencia. Habrá un periodo de 18 meses desde la aprobación de la ley para fijar el índice y aplicar la limitación, Por tanto, dependiendo del tiempo que se tarde en la tramitación parlamentaria de la ley más el periodo de gracia establecido, es muy probable que hasta el año 2024 no entren en vigor los límites de renta del alquiler a los grandes tenedores.

Como vemos, el nuevo proyecto de ley de vivienda tiene muchas novedades y, desde Renta Garantizada, estaremos muy atentos a su aprobación y a los cambios que se producirán en los contratos de alquiler. No dudes en contactar con nosotros para resolver cualquier duda sobre este o cualquier otro asunto relacionado con el alquiler de viviendas y no olvides que la mejor opción para obtener el máximo rendimiento a tu inmueble es alquilar con Renta Garantizada. ¡Te esperamos!.