¿Alquiler turístico o residencial?

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En la actualidad, el gestión del alquiler de vivienda ha evolucionado de tal forma que puede explotarse un inmueble por dos vías: mediante el alquiler residencial y el alquiler turístico y, en muchas ocasiones, no resulta fácil para los propietarios elegir la fórmula más adecuada para realizar un alquiler seguro de su inmueble.

El precio del alquiler residencial está creciendo a un buen ritmo, con un aumento del 5% de media en Madrid, llegando al 8% en algunos distritos. El alquiler turístico puede incluso superar los dos dígitos en algunas zonas. Sin embargo, hay que tener en cuenta que cada modalidad tiene sus pros y sus contras.

Tradicionalmente, el arrendamiento ha estado relacionado siempre con el alquiler residencial de larga estancia. Muchos propietarios compraban viviendas destinadas a este fin para sacar el máximo rendimiento posible a su inversión. Sin embargo, en los últimos años algo está cambiando.

La gran demanda de pisos turísticos para estancias cortas y el aumento de los beneficios ha llevado a los propietarios a considerar esta opción más rentable para alquilar sus inmuebles, sobre todo en el centro de las grandes ciudades. Antes, el alquiler turístico estaba concentrado en las zonas costeras y en determinados momentos del año, pero ahora, con las nuevas plataformas de internet, el alquiler turístico se ha extendido a otras zonas, incluyendo los barrios populares de las grandes ciudades.

El auge del alquiler turístico

Para que los propietarios tengan claros todos los aspectos a la hora de elegir el alquiler residencial o el turístico, es imprescindible tener en cuenta la rotación, el precio y la ocupación. En el caso del precio, en el alquiler residencial se mide mediante la renta mensual, mientras que en el turístico es mediante el precio por noche. 

En el caso de Madrid, el distrito de Salamanca es el que mayor rentabilidad ofrece a los propietarios que optan por el arrendamiento turístico. Con una ocupación del 40% o 50% se puede conseguir una rentabilidad mayor que en el alquiler residencial. En este distrito, la renta media mensual es de 951 € y en el caso del alquiler turístico, si se mantuviera el inmueble con una ocupación completa, se obtendría un beneficio de 1.680 €. 

Otros distritos que le ganan la partida al alquiler residencial en Madrid son: Retiro, Centro, Chamartín o Moncloa-Aravaca. Sin embargo, hay también distritos que obtienen mayores ganancias con el alquiler residencial, son zonas más alejadas del centro como Villaverde, Usera, Arganzuela o Puente de Vallecas.

Desventajas del alquiler turístico

En cuanto a los gastos de un inmueble y otro, el de alquiler turístico tiene más gastos y sólo será rentable si hay un alto grado de ocupación, y este será determinado por la ubicación de la vivienda y la temporada del año. Sólo superando el 50% o 60% de ocupación empieza a ser rentable el alquiler turístico, pero el problema es que tiene una demanda muy intermitente y también el excesivo gasto en suministros (luz, agua, gas, internet…), la fiscalidad y la intermediación, que se lleva en torno al 20%. Por contra, en el alquiler residencial, los suministros los paga el inquilino, las gestiones no superan el 5% más IVA de la renta y el 60% del rendimiento neto está exento de impuestos.

Según los estudios, si un inmueble con alquiler turístico no es capaz de tener una ocupación de 12 o más noches al mes, deja de ser rentable y lo es mucho más el alquiler residencial. También hay que tener en cuenta que con el crecimiento del alquiler turístico, el precio del alquiler residencial se ha encarecido, debido a la bajada de la oferta.

Con todos estos datos, el propietario es quien debe tomar la decisión sobre su vivienda teniendo en cuenta que ni el alquiler turístico es tan rentable como parece, ni el alquiler residencial es tan poco rentable como se cree. Cada inmueble tiene unas características que deben estudiarse para elegir correctamente y, por supuesto, desde Renta Garantizada siempre recomendamos a los propietarios recurrir a los mejores profesionales del sector del alquiler para cualquier gestión. Nuestros especialistas le asesorarán como se merece con todas las garantías.